Fin décembre 2019, coup de tonnerre dans le monde de l’immobilier ! Le HCSF – Haut Conseil de Stabilité Financière – qui conseillait jusqu’alors les banques en matière de risques les a menacées de sanctions si elles ne respectaient pas les mesures suivantes :
- Obligation d’avoir un apport personnel de 10% du prix d’acquisition
- Interdiction de dépasser un taux d’endettement de 33%
- Interdiction d’emprunter sur une durée de plus de 25 ans période de travaux incluse !
Le résultat de ces prises de position a eu un impact non négligeable pour les emprunteurs. En effet, dans un monde où les prix de l’immobilier sont élevés, près de 100 000 projets d’achat ont été annulés ou repoussés en 2020 !
Face à cette constatation, le HCSF a décidé d’assouplir ces mesures pour l’année 2021, ce qui était très attendu par tous les acteurs de l’immobilier (agents immobiliers, banques etc.).
Ces assouplissements, que nous vous détaillons ci-après, n’ont pourtant pas les effets attendus.
Le premier des assouplissements concerne le taux d’endettement des emprunteurs.
L’endettement maximal des emprunteurs passe de 33% à 35%…
2% d’endettement de plus équivaut à emprunter environ 50 000€ supplémentaires sur 25 ans en moyenne. Ce que le HSCF a omis de préciser toutefois, c’est que l’endettement maximal autorisé en 2020 était de 33% hors assurance, et l’endettement maximal en 2021 doit être au maximum de 35% assurance comprise. Or le coût de l’assurance représente environ 1 à 3% d’endettement pour un emprunteur.
Autant dire que cet assouplissement annoncé n’en est donc pas vraiment un !
Le deuxième assouplissement s’entend par la durée maximale d’un emprunt immobilier.
Cette durée maximale passe de 25 ans à 27 ans. Mais, tout comme pour le premier assouplissement, c’est un effet d’annonce car cette mesure ne s’applique qu’à l’achat d’un bien sur plan (en VEFA) et correspond en réalité à la période de travaux (2 ans au maximum) + au remboursement du crédit en tant que tel sur 25 ans.
C’est toutefois un assouplissement par rapport à 2020 car les banques étaient contraintes par le HCSF d’inclure la phase de travaux dans la durée totale du prêt qui ne pouvait pas dépasser 25 ans. Le remboursement du crédit se faisait alors sur 23 ans, ce qui augmentait les mensualités et le taux d’endettement, et ce qui a pénalisé énormément d’emprunteurs.
Mais plus qu’un assouplissement, c’est en réalité un retour à ce qui se pratiquait avant cette date.
Le troisième assouplissement paraît quelque peu opaque. Les banques ont le droit de déroger à ces critères pour 20 % des dossiers de financement en 2021, contre 15 % en 2020.
Mais comment savoir si votre banque ou la banque concurrente rentre dans ce carcan ? Les professionnels de l’immobilier ont dû mal à le savoir, et en pratique, les banques respectent au maximum les mesures imposées par le HCSF et n’étudient les dossiers qui dérogent à ces règles que dans de très rares cas.
Vous l’aurez compris, emprunter en 2021 ne sera pas de tout repos et s’adjoindre les services d’un courtier en prêt immobilier n’aura jamais été aussi utile et important.
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