Le financement de votre résidence principale, secondaire ou locative, reste l’un des plus gros investissement d’une vie. Que ce soit en région parisienne ou en province, dans le neuf ou dans l’ancien, il est régulièrement nécessaire d’avoir recours à un prêt immobilier afin de se le procurer. C’est pourquoi, il est important d’avoir effectué une étude approfondie de son projet avant de s’y impliquer financièrement.
C’est la raison pour laquelle nous avons décidé de vous prodiguer nos conseils afin de comprendre comment financer votre bien immobilier. Mais avant toute chose, il est important de connaître sa capacité d’endettement maximale.
Connaître sa capacité d’endettement maximale
En premier lieu, il est en effet important de connaître le budget maximum à ne pas dépasser. De ce fait, nous vous conseillons de prendre contact avec un courtier, afin de connaitre votre capacité d’endettement maximum en fonction de vos revenus. La capacité d’endettement maximum s’élève à 33% de vos revenus totaux, hors assurance. C’est-à-dire que l’ensemble de vos charges ne doit pas dépasser 33% de vos revenus. L’autre part des revenus sera considéré comme le reste à vivre, c’est-à-dire le montant qu’il vous restera chaque mois pour vous nourrir, sortir, vivre finalement. Dès lors, la notion de reste à vivre sera différente pour quelqu’un qui dont les revenus nets mensuels sont de 1 700 euros avec 2 enfants et pour un célibataire qui gagne 4 000 euros par mois. Ainsi, les banques pourront être plus conciliante avec le profil de ce dernier.
Comment financer votre résidence principale ?
Financer sa résidence principale est un tournant dans une vie. En moyenne, les acquéreurs restent environ 10 ans dans leur résidence principale, ce qui n’est pas rien. Il existe deux types de bien : l’ancien et le Neuf (VEFA ou Vente en Etat Futur d’Achèvement). Mais quelle différence y a-t-il entre ces deux types de logement ?
Financer votre résidence principale dans l’ancien sans ou avec travaux
L’acquisition d’un bien sans travaux représente l’achat d’un logement déjà construit, qui ne nécessitera pas de travaux par la suite. Ce type de bien est généralement moins cher que dans le Neuf et permet d’emménager environ 3 mois après la signature du compromis.
Il faut être capable de supporter la future mensualité dans la limite de 33% de vos revenus. Emprunter auprès des banques va vous obliger à payer des intérêts, calculés en fonction du taux d’intérêt afférent à votre prêt. Il existe plusieurs types de prêts pour le financement dans l’ancien :
- Le prêt conventionné: fixe, ce taux prend en compte vos revenus, mais aussi votre âge ou si vous êtes primo-accédant (achat de votre première résidence principale). Il peut se coupler à tous les autres prêts.
- Le Prêt à Taux Zéro de la ville de Paris ou Prêt Paris Logement (PPL): Réservé aux parisiens qui souhaitent acheter dans la capitale. Ce crédit permet d’emprunter au maximum 600 euros à 0% mais il faut y être éligible. Son montant varie en fonction du nombre de personnes vivant dans le ménage et de leurs revenus annuels (37.160€ au maximum pour une seule personne vivant dans le bien acquis, et 97.620€ pour 5 personnes ou plus).
- Le prêt action logement: Réservé aux salariés dont l’entreprise a mis ce type de prêt en place. Il permet aux salariés d’emprunter à 1% au mieux sur un montant déterminé par votre entreprise.
- Le prêt épargne logement: Via le PEL : placé en banque, le PEL est clôturé dès le déblocage des fonds. Il nécessite 4 ans d’épargne et permet de profiter du taux convenu lors de l’ouverture du PEL. Il offre aussi une prime d’état de 1 525 euros maximum. Via le CEL : il permet de profiter d’un prêt immobilier à taux préférentiel. Le lancement du prêt immobilier n’entraîne pas la fermeture du CEL, à l’inverse du PEL.
- Le prêt à l’accession sociale: Permet de profiter d’un taux plus intéressant que le prêt conventionné mais sous conditions : Il est plafonné en fonction des revenus de l’emprunteur de la même manière que le PTZ et le bien doit constituer la résidence principale de l’emprunteur qui doit l’occuper au moins 8 mois dans l’année.
En cas de travaux, ceux-ci seront ajoutés au prix total du logement et seront soumis au même taux que celui de la résidence principale. Les travaux permettent d’avoir accès au PTZ du service public, si les travaux dépassent 25% du montant de l’acquisition dans l’ancien. (Voir ci-dessous)
Financer votre résidence principale dans le Neuf en VEFA
Le Neuf en VEFA désigne les nouveaux logements à construire. A l’inverse de l’acquisition d’un logement dans l’ancien, vous signez, non pas un compromis de vente, mais un contrat de réservation. C’est un engagement mutuel entre le promoteur et l’acheteur pour que le bien soit construit. Il faut dépasser le seuil des 80% de réservations pour que la construction puisse démarrer. Par la suite, il ne reste plus qu’à trouver votre financement. De la même manière que pour l’ancien, vous pouvez bénéficier de tous les prêts ci-dessus mais aussi du PTZ :
- Le Prêt à Taux Zéro : Le PTZ, à ne pas confondre avec le PTZ de la ville de Paris (PPL), est un prêt sans intérêt, d’une durée de 5 à 20 ans. Le montant du PTZ ne peut pas dépasser 40% du prix du bien. Le montant maximum est de 60 000 euros pour une personne seule et peut augmenter jusqu’à 138 000 euros si 5 personnes ou plus vivent dans le logement. Mais il est effectif sous la condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 2 années précédant l’acquisition du bien, de ne pas dépasser un revenu fiscal annuel de 37 000 euros pour une personne dans le ménage, jusqu’à 118 400 pour 8 personnes ou plus, et surtout d’acheter dans le Neuf évidemment. Le PTZ permet aussi de financer l’acquisition du HLM que vous occupez.
Le PTZ n’est pas seulement réservé à une acquisition immobilière dans le neuf. Depuis le 1er janvier 2016, il peut également vous aider à acheter un bien ancien partout à condition de prévoir d’importants travaux (au moins 25% du prix d’acquisition).
Aux côtés du prêt conventionné, le PTZ est également cumulable avec un seul autre prêt spécifique vu ci-dessus.
Exemple : Il est possible de combiner un taux conventionné avec un PTZ de l’Etat et un PTZ de la ville de Paris.
Comment financer votre résidence secondaire ?
Acheter une résidence secondaire est un investissement sur le long terme, avec comme objectif de développer son patrimoine immobilier. C’est aussi l’opportunité de défiscaliser en cas de location saisonnière, par exemple achat d’une résidence secondaire à la montagne, louée durant la période hivernale. C’est enfin une manière de préparer l’avenir à long terme en la transformant en résidence principale à la retraite.
Mais existe-il autant de possibilité de financer votre résidence secondaire que votre résidence principale ?
Non, si plusieurs prêts sont aussi disponibles, ils sont en moins grand nombre :
- Le prêt conventionné: Etant le prêt classique, il est disponible pour tous types de financement.
- Le prêt immobilier remboursable in fine: il permet de rembourser le capital à l’échéance, c’est-à-dire au terme du prêt. Les intérêts seront eux payés au mois le mois. Ce type de crédit vous permet de baisser fortement vos mensualités et de déduire un montant plus important d’intérêts de vos loyers imposables si vous louez votre résidence secondaire. Il a un avantage également pour réduire sa base ISF.
- Le prêt épargne logement: (voir ci-dessus) est aussi possible si la résidence secondaire n’est pas mise en location.
Comment financer votre résidence locative ?
L’acquisition d’une résidence locative n’offre pas les mêmes possibilités que pour l’achat de votre résidence principale. Il s’agit dans la plupart des cas d’un outil de défiscalisation et est soumise à beaucoup d’attention de la part des banques. Il y a par exemple certaines situations à éviter car elles vont rendre les banques frileuses :
- Investir alors que vous êtes logé à titre gratuit : Parfois, certaines banques vont vous compter un loyer fictif, au cas où vous deviendriez locataire dans le futur.
- Investir alors que vous êtes locataire : car dans ce cas, votre capacité d’endettement sera déjà amputée de votre loyer.
L’idéal est donc d’être propriétaire pour commencer à se constituer un patrimoine locatif car cela facilitera le traitement de votre dossier vis-à-vis des banques, qui seront rassurées de savoir que vous avez un patrimoine immobilier qui vous sert de garantie.
Si l’investissement locatif est guidé par le fait que les mensualités soient couvertes par les loyers perçus, ce type d’investissement peut avoir un impact non négligeable sur le calcul de votre taux d’endettement. En effet, les banques vont prendre en compte les revenus escomptés de la location, ce qui va vous permettre de supporter une mensualité plus importante. Mais ces revenus seront pondérés à 70%, de sorte à limiter le risque en cas de surestimation.
Attention donc à ne pas vous pencher sur un bien trop cher, surtout si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale !
La caution : dernier obstacle dans la quête de votre financement
Après que les banques aient étudié votre dossier et donné leur accord, il reste une dernière étape pour obtenir le financement de votre crédit immobilier : l’accord de la caution. Il existe plusieurs types de caution, mais la plus connue est l’organisme de caution « crédit logement ». Cet organisme a été créé en accord avec toutes les grandes banques françaises qui y envoient quasiment tous leurs dossiers afin de déléguer au maximum le risque d’insolvabilité de l’emprunteur. Ledit organisme de caution va juger du risque de prêter l’argent au demandeur. C’est pourquoi l’accord de la banque n’est pas suffisant et qu’un accord n’est jamais définitif tant que la caution n’a pas étudié le dossier et jugé du risque d’accorder le financement.
En définitive, financer sa résidence principale, secondaire ou locative, change la donne au niveau des banques, qui auront une interprétation différente dans les trois cas pour un même profil. Si financer sa résidence principale offre les plus grandes possibilités, les banques seront plus regardantes lorsque vous souhaitez financer votre résidence locative. C’est pourquoi il est très important d’être certain de la faisabilité du projet afin de vous y lancer pleinement.
